Анализ рынка коммерческой недвижимости на 2015 год: Тенденции в регионах

Эпоха арендаторов

На региональных рынках коммерческой недвижимости сейчас настало время арендаторов. Идет развитие сетевых компаний (в таких сферах, как продуктовый ритейл, алкомаркеты, БТиЭ, DIY, спорттовары, фитнес и т.д.) – компаний, которые более стабильны и устойчивы к кризису, нежели мелкие фирмы. Помимо крупных федеральных игроков рынка развиваются и региональные сети (в аналогичных сегментах бизнеса), которые выходят на межрегиональный уровень. Так сетевая розница, сетевой ритейл развивается как из Москвы в регионы, так из регионов в регионы.

Растет и сфера услуг: коллекторские агентства, финансовые микроорганзиации, фирмы по юридическим консультациям и образовательные центры. В итоге всем им для расширения нужна коммерческая недвижимость – торговые площади, офисы, склады и распределительные логистические центры, причём, как правило, в аренду. Так как большинство этих компаний являются средними и малым игроками рынка – им не по средствам строительство или покупка недвижимости.

Среди общих тенденций на рынке аренды коммерческой недвижимости нужно отметить, что в сегодняшних реалиях приобретают популярность некачественные объекты, потому что они стоят дешевле качественных. Сами собственники арендных площадей становятся более эффективными в вопросах администрирования и управления недвижимостью. Всё для того, чтобы их помещения под аренду не пустовали в сложных период. А с кризисом в регионах освободилась масса площадей. Если раньше – лучшие арендные площади преимущественно занимали местные организации, то с изменениями экономических условий многие из них закрылись. Освободившиеся помещения уверенно занимают сетевики, а собственники идут им на встречу, делая уступки в условиях аренды.

Таким образом, сегодня именно арендаторы влияют на условия аренды.

Сейчас компании, развивающиеся в кризис, имеют возможность выбирать лучшие помещения по лучшим ценам. Они переезжают на первую линию, на неплохие арендные ставки, которые сегодня примерно на 20% ниже, чем год назад. Они также стремятся получить условия по неповышению ставок на ближайший год-два, что им вполне удается.

Если касаться конкретных отраслей бизнеса, то, например, в продуктовом ритейле ситуация весьма простая. У ведущих игроков в этой сфере таких, как Магнит, X5 Retail Group до 10 % доли рынка. По антимонопольному законодательству они могут занять не более 25 %. Поэтому увеличить свою долю они смогут ещё минимум в 2 раза. И им понадобятся торговые площади не менее 200 кв.м, с высокой проходимостью и складом на территории в виде подсобного помещения.

Также сейчас активно развиваются алкомаркеты, среди которых особенно востребованы малые форматы (от 10 кв.м под магазины разливного пива) и средние площади (от 50 кв.м вместе со складским помещение на территории магазина) в местах с высокими пешеходным и автомобильным трафиками. Они должны быть вдали (не менее 50 м) от детских, образовательных учреждений и учреждений здравоохранения.  А ещё набирают обороты мясные лавки, (как, к примеру, «Ивушки», «Луговой» в Великом Новгороде), которые рассматривают помещения от 20 кв.м с электричеством не менее 15 кВт.

Относительно сетевых федеральных компаний эконом-сегмента («Нужная вещь», «Эконом», «Fix Price», «Бристоль») можно сказать, что они всегда развивались и росли вне зависимости от ситуации на рынке. Данные арендаторы всегда рассматривают хорошие места и, в случае если помещение подходит под их параметры, – берут их. У них есть плановые ежегодные количественные показатели по развитию и открытию новых точек в регионах. Поэтому они продолжают экспансию на рынке и весьма успешно укрепляются на нем. Более того, в ближайшее время появятся новые концепции магазинов у дома.




Более эффективные, чем мы привыкли их видеть сейчас. Не с грязными помещениями и просроченными продуктами, а с нормальным сервисом, позволяющим получить все необходимые товары без вреда для физического и эмоционального здоровья. А это снова необходимость в новых объектах коммерческой недвижимости и поиск более качественных и функциональных помещений.

Если говорить о ситуации в крупных торговых центрах и в офисах классах «А» и «В», то пустующих площадей сейчас в них стало больше.  В регионах кризис в основном переживают некачественные объекты.  




Что касается бизнес-центров, то, в частности, на рынке Великого Новгорода расценки в них за последний год упали на 15-20 %. Количество вакантных площадей в целом увеличилось, хотя лучшие объекты, находящиеся под грамотным управлением, смогли сохранить максимальный уровень наполняемости.

Крупные же объекты и большие площади сдаются дольше, поэтому сейчас их делят на меньшие и сдают в аренду по отдельности.

Помимо деления объекта на небольшие составные части, арендаторы также идут на ряд других «жертв», чтобы удержать старых и привлечь новых арендаторов?

• Понижение ставок. 
• Скидки, бонусы, акции.
• Создание более комфортных условий для арендаторов. 
• Размещение общепита, к примеру, и других якорных арендаторов в центрах. 
• Более лояльные условия по индексации и другим пунктам договора. 
• Перевод долларовых договоров аренды в рублевые. 
• Бесплатные парковочные места или складское помещение на выгодных условиях. 
• Льготные периоды (арендные каникулы).

Покупательская способность коммерческих объектов уменьшилась до 50%

Покупаются сейчас преимущественно те объекты, где есть подтвержденный, реальный доход. Смотрят ликвидность, заполняемость объекта и хорошие предложения по цене. Люди не покупают недвижимость, чтобы потом искать для нее арендаторов.

Сейчас продаются в основном объекты, которые уходят с торгов, и то, если они представляют интерес для инвесторов.

Что же касается строительства новых объектов, то закладка торговых центров в основном происходит в мегаполисах, экономически развитых или развивающихся регионах, куда инвестируются деньги и где есть спрос. По офисной недвижимости в регионах также нет массового строительства. Достраиваются старые объекты, производится реконструкция существующих.

Застройщики в условиях кризиса досконально просчитывают риски и не берутся за те проекты с очевидными рисками.

Таким образом, сейчас в регионах настало время не столько для покупки коммерческой недвижимости, сколько для её аренды. Перспективные площади освобождаются, а арендные ставки на них понижаются, поэтому стоит задуматься о том, чтобы занять сегодня лакомое местечко для своего бизнеса, пока оно свободно.  

Виталий Денисов, генеральный директор «Агентства Регионального Развития»

Ист.: http://www.beboss.ru/journal/kn/articles/2835-analysis_of_the_commercial_real_estate_market_in_2015